[스크랩] 계약금 %프로미만

계약금 10% 미만 지급 후 매수자 해제

 

Q 최근 소유하던 25평형 아파트를 인근 부동산중개업소를 통해 2억원에 매도했습니다.

계약체결당시 매매계약서상으로는 계약금2천만원, 잔금 8천만원으로 기재하였지만, 당시 매수인은‘당장 준비한 계약금이 적다’며 2백만원만을 지급하였고, 나머지 1,800만원은 계약체결 다음날 매도인인 저의 은행계좌로 바로 송금하기로 약속하고 그러한 내용을계약서 특약란에 기재했습니다.

그런데, 매수인은 계약체결 다음날 나머지 계약금 1,800만원을 송금하지 않으면서, 계약을 없었던 것으로 하자는 취지의 이야기를 중개업소를 통해 전달해 왔다. 이러한 경우 법률적으로는 어떻게 처리되는 것인지 궁금합니다.

 

A 귀하와 같은 경우는 실무적으로도 매우 흔하게 발생하고 있음에 반해, 법적인 권리의무에 대해서는 많은 오해가 있는 것이 일반적입니다. 보통은, 계약서에 약속한 계약금 2천만원이 아니라, 지급받은 계약금 2백만원만 몰수되고 계약이 종결된다고 생각하는 경우가 많습니다. 심지어는 계약을 체결한 지 24시간 이전이면 현실적으로 지급한 계약금 2백만원도 매수인이 전부 돌려받을 수 있다고 생각하는 경우도 있습니다.

그러나, 전혀 그렇치않습니다.

기본적으로, 이러한 오해는 계약에서 계약금이 얼마인지에 대한 정확한 판단이 부족하기 때문입니다. 이 계약의 계약금은 2백만 원이 아니라 2천만원입니다. 따라서, 위약금이나 해약금 등을 논함 에 있어서는 계약금 2천만원이 기준이 되어져야 합니다. 따라서, 매수인 입장에서 민법 제565조에서 정한 해약금조항에 따라 중도금지급이전에 계약을 일방적으로 해약하기를 원한다면, 나머지 계약금 1,800만원을 추가로 지급해야 합니다. 반면 매도인 입장에서는, 매수인이 계약을 이행하지 않을 경우 계약불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있고, 이 때 매수인에 대 해 손해배상을 청구할 수 있는데 계약당시 계약위반행위에 대해 계약금상당의 손해배상약정을 한 경우에(보통, 표준계약서에 삽입되는 경우가 많음), 매수인에 대하여 이행의 최고 등 적법한 계약 해제절차를 밟아 계약을 해제한 후, 위약금조로 약정된 나머지 1,800만원을 추가로 청구할 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 이와 같은 경우 매수인으로서는 현실적으로 지급한 일부 계약금 200만원만을 포기하면 계약에서 완전히 해방되는 것으로 오해하는 경우가 많고(이러한 오해는 매도인이 현실적으로 번거로움을 고려하여 추가청구를 하는 경우가 많지 않아서 발생한 것으로 짐작됨),반면 매도인으로서는 매수인이 계약금을 포기하겠다는 등의 계약금처리에 관해 아무런 의사표시도 하지 않고 단순히 계약이행을 하지 않는다는 사실만으로 지급받은 계약금은 당연히 몰수할 수 있다는 오해를 하는 경우가 많습니다.

특히 매도인 입장에서는, 계약을 적법하게 해제하기 위해서는 반드시 일정한 최고를 거쳐야 한다는 점, 매수인이 비록 계약을 위반하였다고 하더라도 계약금을 몰수하기 위해서는 계약서상에 별도의 위약금(일반적으로, 표준 계약서상에 기재된 해약금조항과의 오해가 많음) 조항이 존재해야 한다는 점을 반드시 유념해야 합니다. 만약, 계약서상에 계약금처리에 관한 위약금조항이 없다면 매수인이 계약을 이행하지 않더라도 당연히 계약금을 몰수할 수는 없고, 매수인의 계약위반으로 매도인이 입은 손해를 별도로 입증해야 하는 복잡한 문제가 발생하기 때문에, 이 경우에는 매수인과 합의하여 계약금처리에 관해 적절 한 합의를 거치는 것이 합리적일 것입니다.

더구나, 이 경우와 같이 거래계약 체결 이후 중개업자의 책임이 아니라 계약당사자의 문제로 종국적으로 계약이 이행되지 못한 경우, 법적으로는 엄연히 거래당사자 모두에 대하여 중개업자의 보수청구권이 존재하기 때문에, 이러한 부분도 합의에서 함께 고려되어질 필요도 있습니다.

 

본인의 글과 의견이 아님을 밝힙니다.

 

자료출처 : ◇글 = 최광석변호사 ☎(02)525-4429

출처 : 땅을 사랑하는 사람

글쓴이 : 신용호 辛龍浩 원글보기

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